商品房对每一个购房者来说可能要花费一辈子积蓄，因此购买时要格外慎重。近日，新疆维吾尔自治区克拉玛依市克拉玛依区人民法院审理一起商品房买卖合同纠纷案件，对原告因实际交付的房屋与合同约定明显不符，要求解除案涉房屋买卖合同，并由房产开发商返还购房款、承担违约金的主张予以支持。2022年初，小刘、小王夫妻二人到售楼处看房，表示想购买一套一家三代人居住的复式楼，通过销售人员介绍及翻阅房型宣传册，小刘二人选中了一套223平的复式楼，且楼上楼下均有卫生间，正符合二人需求。2022年3月30日，二人与开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，随后分批次支付了全部房款，合同约定2023年11月交房。2023年10月，小刘二人在验收房屋的过程中发现，该房屋仅一层有卫生间，而二层卫生间凭空“消失”，居然变为储物间，与房屋宣传户型图中一、二楼均有卫生间不一致，严重影响了房屋二层的使用功能和居住体验，要求退房。开发商则认为，其按照施工图进行施工未违反合同约定，有无卫生间也不属于改变房屋结构形式，不同意退房。因双方协商未果，2022年12月4日，小刘二人向克拉玛依区人民法院提起诉讼。法院经审理认为，小刘夫妻与开发商签订的《商品房买卖合同（预售）》中对于该房屋内的设计功能分布未做约定，但开发商发布的推介广告、销售人员向小刘发送的户型宣传图片等，均显示该房屋二楼设计有卫生间，该设计在以上资料中具体确定性，而卫生间是房屋使用人日常生活的必备场所，房屋内卫生间个数多少影响房屋使用人居住舒适度和便捷性，有无卫生间的功能设计对于购房合同的订立和房屋价格的确定，有重大影响，应当认定开发商的户型宣传彩页构成要约，属于合同约定的一部分，开发商应按合同约定履行义务，如违反，应当承担违约责任。小刘二人想要购买的是上下层均有卫生间的复式户型房屋，房屋户型和房间功能系其缔约的主要因素，实际交付的房屋与该合同目的明显不符。可以认定开发商交付的案涉房屋不符合同约定，致使小刘二人的合同目的无法实现，构成违约。最终，对小刘要求解除案涉房屋买卖合同并由房产开发商返还购房款、承担违约金的主张，法院予以支持。房产开发商对一审判决内容表示不服，向市中级法院提起上诉，2024年5月15日二审结束，驳回上诉，维持原判。购房者要注意甄别商品房销售广告的内容，特别是预售类商品房，对于开发商承诺的配套设施等重要内容，可事先向当地规划部门咨询核实，有条件的可以到楼盘现场实地探勘、了解，并要求将相关内容明确到购房合同或补充协议上。同时，注意保留广告宣传册、小区规划图等宣传资料，以免收楼时与宣传情况不符维权难。卖房人在销售商品房时，要坚持诚实信用原则，不作误导性、夸大性的前期宣传，在订立商品房买卖合同过程中，要充分尽到提示说明义务，让买房人全面准确了解所购买房屋的真实架构、户型等信息，而不能利用自身专业优势地位，进行片面引导。在现实生活中，开发商要谨慎发布销售广告和宣传资料，对于户型、水电煤气、对购房者订立合同目的及价格有重大影响的相关配套设施等的描述，均可能构成商品房买卖合同的条款，若与实际交付条件不符，均可能构成违约，可追究卖方的违约责任。
《陕西秦晋律师事务所编辑部》
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